El problema que nadie menciona en la convocatoria
Usted envía la convocatoria de la asamblea ordinaria. La prepara con tiempo, cumple los 15 días hábiles, notifica por todos los medios disponibles. Pero a la hora de la reunión, falta quórum. ¿La razón más frecuente que escucha? “Es que varios propietarios viven fuera del país.”
No es un problema menor. Según un informe de Viventa, el 34% de los colombianos que envían remesas desde el exterior lo hace con el propósito de comprar o mejorar una vivienda, y uno de cada cinco giros tiene como destino específico la adquisición de un inmueble en el país. Camacol estima que más de cinco millones de colombianos viven en el exterior con grandes expectativas de invertir en vivienda. Muchos de ellos son propietarios activos en conjuntos residenciales colombianos que, por estar en Miami, Madrid o Bogotá trabajando, simplemente no pueden asistir a una asamblea presencial. Bcom AbogadosMultiHomes
El resultado para el administrador es siempre el mismo: asamblea fallida, segunda convocatoria, decisiones postergadas y una comunidad frustrada.
La solución tiene nombre: asamblea híbrida. Y es completamente legal en Colombia.
¿Qué es una asamblea híbrida en propiedad horizontal?
Una asamblea híbrida es aquella en la que una parte de los copropietarios participa de forma presencial en el lugar habitual de reunión del conjunto, y otra parte lo hace de forma remota, conectándose desde cualquier lugar del mundo a través de una plataforma digital.
No es una novedad tecnológica reciente: las asambleas virtuales en propiedad horizontal no nacieron por efectos del Covid, sino que fueron reglamentadas desde el año 2001, cuando entró en vigencia la Ley 675, pues se regulan en sus artículos 42 y 44. Lo que cambió con el tiempo es la disponibilidad de tecnología para hacerlas funcionar bien.
El modelo híbrido es, en muchos sentidos, el más inclusivo de todos: permite que quien puede asistir presencialmente lo haga, mientras que quien está en el exterior o en otra ciudad participa con los mismos derechos desde su dispositivo.
¿Es legal la asamblea híbrida en Colombia? Sí, y la ley es clara
La Ley 675 de 2001 no exige que los propietarios asistan presencialmente a las asambleas de copropiedad. Lo que la ley protege es que exista una deliberación real y que la voluntad de los propietarios pueda verificarse de forma clara.
El artículo 42 de la Ley 675 establece que habrá reunión de la asamblea general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva, de conformidad con el quórum requerido. YouTube
Adicionalmente, el Decreto 176 de febrero 23 de 2021 enmarca las reglas aplicables a las reuniones de asambleas generales como máximo órgano de dirección de las propiedades horizontales, permitiendo expresamente las reuniones mixtas o híbridas.
En términos prácticos: si un propietario está en España y puede conectarse, votar y hacer preguntas en tiempo real durante la asamblea, su participación tiene exactamente el mismo valor jurídico que si estuviera sentado en el salón comunal.
El quórum en asambleas híbridas: lo que más preocupa a los administradores
La pregunta más frecuente es: ¿los copropietarios que se conectan de forma remota cuentan para el quórum? La respuesta es sí, con una condición importante.
El quórum en las asambleas virtuales o híbridas de la propiedad horizontal no cambia en razón al medio que se utilice para realizarlas, así que seguirá siendo el mismo que señala la Ley 675 de 2001 y los reglamentos de cada propiedad horizontal.
Lo que sí es indispensable es garantizar que cada copropietario conectado pueda deliberar efectivamente: escuchar, hablar, hacer preguntas y emitir su voto. Es requisito indispensable que todos los propietarios que se conecten a la plataforma participen de manera efectiva, al menos emitiendo su voto a favor, en contra o en blanco, o teniendo la seguridad de que no emiten su voto porque no quieren, pero no porque tengan problemas de conexión que les impidan participar.
Cinco ventajas concretas de la asamblea híbrida para su conjunto
- Más quórum, menos asambleas fallidas
El problema número uno en conjuntos con propietarios en el exterior es no alcanzar el 50%+1 de coeficientes. Con el modelo híbrido, esos propietarios cuentan — sin necesidad de otorgar poder a un tercero, sin depender de que un familiar asista en su nombre. - Decisiones más legítimas
Cuando más propietarios participan directamente, las decisiones tienen mayor legitimidad y menor riesgo de impugnación posterior. Un propietario que votó — aunque sea desde Toronto — difícilmente puede alegar que no fue escuchado. - Sin costo de desplazamiento para el conjunto
Algunos administradores pagan transporte o alquilan espacios más grandes para facilitar la asistencia. En el modelo híbrido, quien está lejos se conecta desde donde esté, sin costos adicionales para la copropiedad. - Participación en tiempo real, no por poder
Uno de los beneficios de las asambleas no presenciales es que se logra mayor participación de las personas que no residen en la ciudad o país donde se ubica el inmueble. Pero hay algo más: a diferencia del poder, la participación directa permite que el copropietario haga preguntas, pida aclaraciones y decida con información completa. Eso cambia la calidad de la deliberación. Gerencie - Registro completo y auditable
Las plataformas especializadas generan automáticamente el registro de asistencia, los resultados de votación y la trazabilidad de cada voto. Eso facilita enormemente la elaboración del acta y reduce el riesgo de errores en el cómputo.
Cómo organizar correctamente una asamblea híbrida paso a paso
Antes de la asamblea:
Incluya en la convocatoria la modalidad híbrida de forma explícita: fecha, hora, lugar presencial y enlace de acceso remoto.
Envíe instrucciones claras sobre cómo conectarse, qué dispositivo usar y cómo se realizará la votación digital.
Haga una prueba técnica con los propietarios en el exterior 48 horas antes. Un propietario que no sabe cómo entrar a la plataforma el día de la asamblea es quórum perdido.
Designe un moderador técnico cuya función exclusiva sea gestionar la sala virtual: admitir participantes, verificar conexiones y apoyar a quienes tengan dificultades.
Durante la asamblea:
Verifique la identidad de cada participante remoto antes de declarar abierta la sesión. La validación de identidad es un requisito legal, no un formalismo.
Confirme que todos los participantes remotos pueden escuchar y hablar antes de iniciar el quórum.
Durante las votaciones, anuncie claramente el mecanismo: si se vota levantando la mano en sala y haciendo clic en la plataforma, explique ambos canales.
El moderador técnico debe monitorear activamente si algún participante remoto pierde conexión durante una votación y actuar de inmediato.
Después de la asamblea:
Para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como grabación o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la hora en que lo hace. Guarde la grabación, el registro de votación y los logs de conexión de la plataforma.
Elabore el acta incluyendo a los participantes remotos con el mismo detalle que a los presenciales: nombre, unidad, coeficiente y cómo participaron.
El error más costoso: usar herramientas genéricas sin soporte
WhatsApp, teams o Google Meet sin gestión especializada pueden servir para una reunión informal. No para una asamblea de propietarios con validez jurídica.
La clave no está solo en usar plataformas digitales, sino en hacerlo con orden, transparencia y respeto por la ley. Las copropiedades que integren tecnología con buenas prácticas legales estarán mejor preparadas para tomar decisiones eficientes y sostenibles.
Una asamblea híbrida fallida técnicamente — donde la mitad de los participantes no escuchó la deliberación o donde el sistema de votación no generó registros — es una asamblea impugnable. Y una impugnación puede costar a la copropiedad mucho más que lo que habría costado contratar una plataforma especializada.
¿Qué debe garantizar la plataforma que use?
Para que una asamblea híbrida sea legalmente válida, la herramienta tecnológica debe cumplir como mínimo con:
Verificación de identidad de cada participante antes de ingresar a la sesión.
Votación individual y registrada, con evidencia de quién votó qué y en qué momento.
Comunicación simultánea garantizada: audio y video estables para todos los participantes.
Registro y trazabilidad de la sesión: log de conexiones, resultados de votación exportables.
Soporte en tiempo real durante la sesión para resolver problemas técnicos sin interrumpir la asamblea.
Una plataforma genérica de videoconferencia no cumple con varios de estos puntos. Una plataforma especializada en asambleas de propiedad horizontal, sí.
El panorama en Colombia: un mercado que lo exige
Las ciudades donde más buscan comprar inmuebles los colombianos en el exterior son Cali, Bogotá, Santa Marta y Armenia, en su mayoría para inversión. Eso significa que en cualquier conjunto residencial de estas ciudades hay una probabilidad significativa de tener propietarios que viven fuera del país.
El flujo constante en dólares, la capacidad de compra, la tasa de cambio favorable y la motivación emocional son factores determinantes al adquirir vivienda en Colombia desde otros países. Muchos de esos propietarios compraron como inversión y no tienen intención de regresar pronto — pero sí quieren tener voz en las decisiones de su conjunto.
La asamblea híbrida no es solo una solución tecnológica: es la respuesta natural a una realidad demográfica que ya está en los conjuntos colombianos y que no va a desaparecer.
Conclusión
La asamblea híbrida resuelve de forma elegante uno de los problemas más frustrantes de la administración de propiedad horizontal: el propietario que está lejos, quiere participar, pero no puede estar físicamente presente. Le da voz y voto en tiempo real, sin necesidad de poderes, sin depender de un familiar y sin comprometer la validez jurídica de las decisiones.
Para el administrador, significa más quórum, más participación legítima y menos asambleas fallidas. Para el consejo, significa decisiones más respaldadas y menos expuestas a impugnaciones. Para el copropietario en el exterior, significa que su inversión en Colombia sigue siendo suya en toda la extensión de la palabra.
La tecnología ya existe, la ley ya lo permite. Lo que necesita es una plataforma y un equipo que lo haga bien.
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