El problema que nadie menciona en la convocatoria
Usted env\u00eda la convocatoria de la asamblea ordinaria. La prepara con tiempo, cumple los 15 d\u00edas h\u00e1biles, notifica por todos los medios disponibles. Pero a la hora de la reuni\u00f3n, falta qu\u00f3rum. \u00bfLa raz\u00f3n m\u00e1s frecuente que escucha? “Es que varios propietarios viven fuera del pa\u00eds.”
No es un problema menor. Seg\u00fan un informe de Viventa, el 34% de los colombianos que env\u00edan remesas desde el exterior lo hace con el prop\u00f3sito de comprar o mejorar una vivienda, y uno de cada cinco giros tiene como destino espec\u00edfico la adquisici\u00f3n de un inmueble en el pa\u00eds. Camacol estima que m\u00e1s de cinco millones de colombianos viven en el exterior con grandes expectativas de invertir en vivienda. Muchos de ellos son propietarios activos en conjuntos residenciales colombianos que, por estar en Miami, Madrid o Bogot\u00e1 trabajando, simplemente no pueden asistir a una asamblea presencial. Bcom AbogadosMultiHomes
El resultado para el administrador es siempre el mismo: asamblea fallida, segunda convocatoria, decisiones postergadas y una comunidad frustrada.
La soluci\u00f3n tiene nombre: asamblea h\u00edbrida. Y es completamente legal en Colombia.<\/p>\n\n\n\n
\u00bfQu\u00e9 es una asamblea h\u00edbrida en propiedad horizontal?
Una asamblea h\u00edbrida es aquella en la que una parte de los copropietarios participa de forma presencial en el lugar habitual de reuni\u00f3n del conjunto, y otra parte lo hace de forma remota, conect\u00e1ndose desde cualquier lugar del mundo a trav\u00e9s de una plataforma digital.
No es una novedad tecnol\u00f3gica reciente: las asambleas virtuales en propiedad horizontal no nacieron por efectos del Covid, sino que fueron reglamentadas desde el a\u00f1o 2001, cuando entr\u00f3 en vigencia la Ley 675, pues se regulan en sus art\u00edculos 42 y 44. Lo que cambi\u00f3 con el tiempo es la disponibilidad de tecnolog\u00eda para hacerlas funcionar bien.
El modelo h\u00edbrido es, en muchos sentidos, el m\u00e1s inclusivo de todos: permite que quien puede asistir presencialmente lo haga, mientras que quien est\u00e1 en el exterior o en otra ciudad participa con los mismos derechos desde su dispositivo.<\/p>\n\n\n\n
\u00bfEs legal la asamblea h\u00edbrida en Colombia? S\u00ed, y la ley es clara
La Ley 675 de 2001 no exige que los propietarios asistan presencialmente a las asambleas de copropiedad. Lo que la ley protege es que exista una deliberaci\u00f3n real y que la voluntad de los propietarios pueda verificarse de forma clara.
El art\u00edculo 42 de la Ley 675 establece que habr\u00e1 reuni\u00f3n de la asamblea general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicaci\u00f3n simult\u00e1nea o sucesiva, de conformidad con el qu\u00f3rum requerido. YouTube
Adicionalmente, el Decreto 176 de febrero 23 de 2021 enmarca las reglas aplicables a las reuniones de asambleas generales como m\u00e1ximo \u00f3rgano de direcci\u00f3n de las propiedades horizontales, permitiendo expresamente las reuniones mixtas o h\u00edbridas.
En t\u00e9rminos pr\u00e1cticos: si un propietario est\u00e1 en Espa\u00f1a y puede conectarse, votar y hacer preguntas en tiempo real durante la asamblea, su participaci\u00f3n tiene exactamente el mismo valor jur\u00eddico que si estuviera sentado en el sal\u00f3n comunal.<\/p>\n\n\n\n
El qu\u00f3rum en asambleas h\u00edbridas: lo que m\u00e1s preocupa a los administradores Cinco ventajas concretas de la asamblea h\u00edbrida para su conjunto<\/p>\n\n\n\n C\u00f3mo organizar correctamente una asamblea h\u00edbrida paso a paso Incluya en la convocatoria la modalidad h\u00edbrida de forma expl\u00edcita: fecha, hora, lugar presencial y enlace de acceso remoto. Durante la asamblea:<\/p>\n\n\n\n Verifique la identidad de cada participante remoto antes de declarar abierta la sesi\u00f3n. La validaci\u00f3n de identidad es un requisito legal, no un formalismo. Despu\u00e9s de la asamblea:<\/p>\n\n\n\n Para acreditar la validez de una reuni\u00f3n no presencial, deber\u00e1 quedar prueba inequ\u00edvoca, como grabaci\u00f3n o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicaci\u00f3n, el contenido de la misma y la hora en que lo hace. Guarde la grabaci\u00f3n, el registro de votaci\u00f3n y los logs de conexi\u00f3n de la plataforma. El error m\u00e1s costoso: usar herramientas gen\u00e9ricas sin soporte \u00bfQu\u00e9 debe garantizar la plataforma que use? Verificaci\u00f3n de identidad de cada participante antes de ingresar a la sesi\u00f3n. Una plataforma gen\u00e9rica de videoconferencia no cumple con varios de estos puntos. Una plataforma especializada en asambleas de propiedad horizontal, s\u00ed.<\/p>\n\n\n\n El panorama en Colombia: un mercado que lo exige Conclusi\u00f3n \u00bfTiene copropietarios en el exterior y quiere organizar su pr\u00f3xima asamblea con participaci\u00f3n h\u00edbrida? En VotoEnLinea llevamos m\u00e1s de 500 asambleas exitosas con soporte humano en tiempo real. Solicite su cotizaci\u00f3n \u00a0https:\/\/votoenlinea.com<\/a> o escr\u00edbanos por WhatsApp \u2014 le respondemos el mismo d\u00eda.<\/p>\n\n\n\n
La pregunta m\u00e1s frecuente es: \u00bflos copropietarios que se conectan de forma remota cuentan para el qu\u00f3rum? La respuesta es s\u00ed, con una condici\u00f3n importante.
El qu\u00f3rum en las asambleas virtuales o h\u00edbridas de la propiedad horizontal no cambia en raz\u00f3n al medio que se utilice para realizarlas, as\u00ed que seguir\u00e1 siendo el mismo que se\u00f1ala la Ley 675 de 2001 y los reglamentos de cada propiedad horizontal. <\/strong>
Lo que s\u00ed es indispensable es garantizar que cada copropietario conectado pueda deliberar efectivamente: escuchar, hablar, hacer preguntas y emitir su voto. Es requisito indispensable que todos los propietarios que se conecten a la plataforma participen de manera efectiva, al menos emitiendo su voto a favor, en contra o en blanco, o teniendo la seguridad de que no emiten su voto porque no quieren, pero no porque tengan problemas de conexi\u00f3n que les impidan participar.
<\/p>\n\n\n\n\n
El problema n\u00famero uno en conjuntos con propietarios en el exterior es no alcanzar el 50%+1 de coeficientes. Con el modelo h\u00edbrido, esos propietarios cuentan \u2014 sin necesidad de otorgar poder a un tercero, sin depender de que un familiar asista en su nombre.<\/li>\n\n\n\n
Cuando m\u00e1s propietarios participan directamente, las decisiones tienen mayor legitimidad y menor riesgo de impugnaci\u00f3n posterior. Un propietario que vot\u00f3 \u2014 aunque sea desde Toronto \u2014 dif\u00edcilmente puede alegar que no fue escuchado.<\/li>\n\n\n\n
Algunos administradores pagan transporte o alquilan espacios m\u00e1s grandes para facilitar la asistencia. En el modelo h\u00edbrido, quien est\u00e1 lejos se conecta desde donde est\u00e9, sin costos adicionales para la copropiedad.<\/li>\n\n\n\n
Uno de los beneficios de las asambleas no presenciales es que se logra mayor participaci\u00f3n de las personas que no residen en la ciudad o pa\u00eds donde se ubica el inmueble. Pero hay algo m\u00e1s: a diferencia del poder, la participaci\u00f3n directa permite que el copropietario haga preguntas, pida aclaraciones y decida con informaci\u00f3n completa. Eso cambia la calidad de la deliberaci\u00f3n. Gerencie<\/li>\n\n\n\n
Las plataformas especializadas generan autom\u00e1ticamente el registro de asistencia, los resultados de votaci\u00f3n y la trazabilidad de cada voto. Eso facilita enormemente la elaboraci\u00f3n del acta y reduce el riesgo de errores en el c\u00f3mputo.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
Antes de la asamblea:<\/p>\n\n\n\n
Env\u00ede instrucciones claras sobre c\u00f3mo conectarse, qu\u00e9 dispositivo usar y c\u00f3mo se realizar\u00e1 la votaci\u00f3n digital.
Haga una prueba t\u00e9cnica con los propietarios en el exterior 48 horas antes. Un propietario que no sabe c\u00f3mo entrar a la plataforma el d\u00eda de la asamblea es qu\u00f3rum perdido.
Designe un moderador t\u00e9cnico cuya funci\u00f3n exclusiva sea gestionar la sala virtual: admitir participantes, verificar conexiones y apoyar a quienes tengan dificultades.<\/p>\n\n\n\n
Confirme que todos los participantes remotos pueden escuchar y hablar antes de iniciar el qu\u00f3rum.
Durante las votaciones, anuncie claramente el mecanismo: si se vota levantando la mano en sala y haciendo clic en la plataforma, explique ambos canales.
El moderador t\u00e9cnico debe monitorear activamente si alg\u00fan participante remoto pierde conexi\u00f3n durante una votaci\u00f3n y actuar de inmediato.<\/p>\n\n\n\n
Elabore el acta incluyendo a los participantes remotos con el mismo detalle que a los presenciales: nombre, unidad, coeficiente y c\u00f3mo participaron.<\/p>\n\n\n\n
WhatsApp, teams o Google Meet sin gesti\u00f3n especializada pueden servir para una reuni\u00f3n informal. No para una asamblea de propietarios con validez jur\u00eddica.<\/strong>
La clave no est\u00e1 solo en usar plataformas digitales, sino en hacerlo con orden, transparencia y respeto por la ley. Las copropiedades que integren tecnolog\u00eda con buenas pr\u00e1cticas legales estar\u00e1n mejor preparadas para tomar decisiones eficientes y sostenibles.
Una asamblea h\u00edbrida fallida t\u00e9cnicamente \u2014 donde la mitad de los participantes no escuch\u00f3 la deliberaci\u00f3n o donde el sistema de votaci\u00f3n no gener\u00f3 registros \u2014 es una asamblea impugnable. Y una impugnaci\u00f3n puede costar a la copropiedad mucho m\u00e1s que lo que habr\u00eda costado contratar una plataforma especializada.<\/p>\n\n\n\n
Para que una asamblea h\u00edbrida sea legalmente v\u00e1lida, la herramienta tecnol\u00f3gica debe cumplir como m\u00ednimo con:<\/p>\n\n\n\n
Votaci\u00f3n individual y registrada, con evidencia de qui\u00e9n vot\u00f3 qu\u00e9 y en qu\u00e9 momento.
Comunicaci\u00f3n simult\u00e1nea garantizada: audio y video estables para todos los participantes.
Registro y trazabilidad de la sesi\u00f3n: log de conexiones, resultados de votaci\u00f3n exportables.
Soporte en tiempo real durante la sesi\u00f3n para resolver problemas t\u00e9cnicos sin interrumpir la asamblea.<\/p>\n\n\n\n
Las ciudades donde m\u00e1s buscan comprar inmuebles los colombianos en el exterior son Cali, Bogot\u00e1, Santa Marta y Armenia, en su mayor\u00eda para inversi\u00f3n. Eso significa que en cualquier conjunto residencial de estas ciudades hay una probabilidad significativa de tener propietarios que viven fuera del pa\u00eds.
El flujo constante en d\u00f3lares, la capacidad de compra, la tasa de cambio favorable y la motivaci\u00f3n emocional son factores determinantes al adquirir vivienda en Colombia desde otros pa\u00edses. Muchos de esos propietarios compraron como inversi\u00f3n y no tienen intenci\u00f3n de regresar pronto \u2014 pero s\u00ed quieren tener voz en las decisiones de su conjunto.
La asamblea h\u00edbrida no es solo una soluci\u00f3n tecnol\u00f3gica: es la respuesta natural a una realidad demogr\u00e1fica que ya est\u00e1 en los conjuntos colombianos y que no va a desaparecer.<\/p>\n\n\n\n
La asamblea h\u00edbrida resuelve de forma elegante uno de los problemas m\u00e1s frustrantes de la administraci\u00f3n de propiedad horizontal: el propietario que est\u00e1 lejos, quiere participar, pero no puede estar f\u00edsicamente presente. Le da voz y voto en tiempo real, sin necesidad de poderes, sin depender de un familiar y sin comprometer la validez jur\u00eddica de las decisiones.
Para el administrador, significa m\u00e1s qu\u00f3rum, m\u00e1s participaci\u00f3n leg\u00edtima y menos asambleas fallidas. Para el consejo, significa decisiones m\u00e1s respaldadas y menos expuestas a impugnaciones. Para el copropietario en el exterior, significa que su inversi\u00f3n en Colombia sigue siendo suya en toda la extensi\u00f3n de la palabra.
La tecnolog\u00eda ya existe, la ley ya lo permite. Lo que necesita es una plataforma y un equipo que lo haga bien.<\/p>\n\n\n\n